Строительный и девелоперский рынок России находятся сегодня в преддверии серьезных структурных перемен, считают эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость". Резкое сокращение продаж жилья, значительное снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, отсутствие оборотных средств, высокие ставки по кредитам – все это неминуемо приведет к тому, что ряд компаний просто обанкротится и исчезнет с рынка, а многие сменят владельцев, в том числе за счет слияний и поглощений.

Строители впадают в пессимизм

Многие строители смотрят на перспективы рынка весьма пессимистично.

Так, почетный президент Российского союза строителей (РСС) Виктор Забелин заявил о том, что выполнение нацпроекта "Доступное жилье" в сегодняшних условиях невозможно, "и необходимо констатировать, что мы не можем начать строить по 1 квадратному метру на жителя России в год к 2020 году".

По его мнению, строительная отрасль находится сегодня в тяжелейшем положении, а строительные компании не имеют возможности брать кредиты под 20% и более процентов годовых.

На незавидное состояние стройсектора указывает и вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев, который считает, что значительная часть строительных компаний из-за сложившейся на строительном рынке России ситуации уже сегодня находятся в предбанкротном состоянии.

"Нами выборочно было исследовано 20 регионов Уральского, Приволжского и Сибирского федеральных округов. В результате этот анализ показал нам, что не менее 70% строительных компаний России не имеют возможности вернуть кредиты банкам, что может привести к их разорению, в случае, если банки выставят требования возврата кредита, так как банки могут в любой момент инициировать процедуру банкротства против них", – рассказал "РИА Новости – Недвижимость" Пономарев.

По его мнению, столь серьезная ситуация возникла из-за снижения покупательской активности населения.

Кроме этого, из-за влияния мирового финансового кризиса в значительной степени упали и цены на недвижимость, поэтому-то многим компаниям сейчас и не хватает средств, чтобы расплатиться с банками, поясняет он.

"Если компания продает по той же цене, за которую она построила – она ничего не зарабатывает. Но ведь строительство велось на банковские кредиты, которые выдавались под проценты. А если нет прибыли, то и нечем платить эти проценты, а это уже банкротство. В ближайшей перспективе улучшение ситуации вряд ли наступит, поэтому летом можно ожидать либо пика банкротств, либо пика слияний и поглощений одних компаний другими", – уточняет Пономарев.

Генеральный директор РСС Михаил Викторов соглашается с оценкой ситуации Пономаревым и предполагает, что "может, даже не 70%, а все 80% компаний впоследствии уйдут с рынка".

"Здесь ведь еще необходимо учитывать и "фирмы-однодневки", и "обналички", созданные для разового участия в тендерах. Такие уйдут 100%. Как они уйдут – путем банкротства или простого закрытия – это уже другой вопрос", – добавляет он.

Как рассказал РИА Новости первый вице-президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Владимир Гамза, подобную тяжелую ситуацию на строительном рынке можно объяснить сложившимся замкнутым кругом.

"Недостроенную недвижимость (как жилую, так и коммерческую) не покупают, так как люди боятся, что строители не выполнят свои обязательства. В связи с тем, что встали продажи, банки перестали кредитовать. Перестали кредитовать банки – у строителей не стало оборотных средств. Не стало оборотных средств – встали стройки, и круг замкнулся".

Не хватает господдержки

По мнению Гамзы, этот круг может разорвать только государство, и "специально созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) должен занять в этом активную позицию, ведь у него есть право выкупа участков с недостроенными зданиями".

"Как только этот фонд придет на стройплощадку, люди начнут покупать, так как доверие к государству сейчас очень высокое. Как только оживет строительство – банки начнут кредитовать. Но разорвать этот круг с помощью вливания денег в конкретные компании не получается. Поэтому, думаю, надо заниматься конкретными объектами", – отмечает Гамза.

В то же время все эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", сходятся во мнении, что государство в настоящий момент недостаточно уделяет внимания строительному сектору.

"К сожалению, то, что декларируется государством сегодня, даже там, где были приняты конкретные решения, не выполняется. Государство очень мало консультируется с общественными организациями, со строительными компаниями, с участниками рынка. Они-то знают о состоянии на рынке, тогда как государство реального анализа и вообще подобной работы не ведет. Именно поэтому органы власти оказались не готовы к сложившейся ситуации на строительном рынке России, а громкие фразы про то, что строительство – это локомотив, который выведет страну из кризиса – это лишь слова, а говорить – не мешки ворочать", – подчеркивает Пономарев.

Вместе с тем Пономарев признает, что ряд мер объявленных государством уже реализуется.

"Оно выкупает готовое жилье, через фонд содействию ЖКХ участвует в достройке жилья с высокой степенью готовности, но всего этого явно недостаточно, этого явно не хватает", - полагает он.

Между тем, Гамза уверен, что государству нельзя допустить, чтобы в сегодняшних условиях стройсектор остановился, "ведь на нем завязано множество других отраслей".

"Строительство – это действительно локомотив, который может вытянуть из кризиса и другие отрасли. Нужна целевая государственная программа по поддержке стройотрасли, разговоры об этом идут, но я пока не вижу, чтобы были реальные действия со стороны государства", – сетует он.

Возможные последствия

В противном случае, прогнозирует Гамза, за строительным сектором будут обанкрочены все те, кто его обслуживает, например, производители строительных и отделочных материалов. Дальше "посыпятся" те, кто занимается обустройством квартир, мебелью и другие, так как из-за отсутствия жилья у них не будет сбыта, констатирует он.

В свою очередь Викторов обращает внимание на то, что если прогнозы о возможных банкротствах сбудутся, то в этой связи может обостриться проблема дольщиков. И вообще, как таковое банкротство не выгодно ни властям, ни компаниям, ни дольщикам, уверен он.

"Это как доменная печь, если ее остановить, то раскочегарить ее будет очень сложно. Поэтому очень важно не останавливать технологический процесс работы компаний. Необходимо вести мониторинг по действующей картинке, предвосхищать ситуацию и даже вмешиваться, если это потребуется", – считает он.

По его мнению, государство очень хорошо себя проявило в ситуации с банками, в какой-то степени вмешалось и спасло некоторые из них, не допустив массового обрушения системы.

Эту практику необходимо повторить и в строительстве, думает Викторов.
Среди самых очевидных последствий возможных банкротств российских строительных компаний, которые выделяет Пономарев, станут увольнения и последующая безработица.

"Если к уже безработным добавятся еще и строители, то ситуация только ухудшится. Кроме этого, будет неизбежен рост социальной напряженности, ведь гастарбайтеров увольняют, но не все они возвращаются домой, и в результате получается кочующее стадо", – добавляет Пономарев.

Послекризисное похмелье

По мнению Пономарева, в настоящий момент банки неохотно идут на реструктуризацию долгов компаний.

"Они еще не понимают, что идет новая волна кризиса, причиной которой будут невозвраты. Я уверен, что через один-два месяца мы все это почувствуем, ведь уже сейчас доля невозвратов с начала года увеличилась до 10% от общего объема выданных кредитов", – указал он.

Согласен с тем, что банки неохотно рефинансируют долги компаний, так как они не понимают, за счет чего компании будут в дальнейшем с ними рассчитываться, и Гамза.

По его словам, примерно 20% стоимости жилого дома – это подготовка исходной документации, еще 30% – коммуникации (дороги, газ, вода, электричество), "и только потом можно будет простроить коробку и продать ее".

"И если вы сделали только первую и вторую часть, то это ничего не стоит. Основная проблема ликвидности строительных объектов: если его невозможно достроить, то его цена – три копейки. Банк оценивает, а будет ли достроен дом и есть ли 100% вероятность, что квартиры будут проданы. И если у банка нет такого понимания,  то, понятно, рефинансирования тоже не будет", – признает Гамза.

По какому бы сценарию – оптимистичному или пессимистичному – не стал бы развиваться строительный рынок страны в ближайшей перспективе эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", считают, что после завершения кризиса, российский рынок недвижимости будет совершенно другим. Произойдет смена собственников некоторых компаний, слияния и поглощения, многие объекты недвижимости обретут новых владельцев, какие-то стройфирмы вообще исчезнут с рынка.

При этом в любом случае, соглашаются эксперты, строители начнут строить более разумные и более нужные здания. Если раньше на рынке главенствовало мнение, что рынок поглотит любую постройку, то в дальнейшем девелоперам придется заранее просчитывать потребность рынка в каждом конкретном объекте. В противном же случае объект будет рисковать опять оказаться невостребованным.